近日，尉氏縣人大常委會組織人大代表前往轄區(qū)老舊小區(qū)開展和諧社區(qū)建設專題調研活動，與居民面對面交流，聽取意見和建議，為提升社區(qū)治理水平提供有力支持。 李新義 攝

　　8月25日，新密市紀委監(jiān)委到東城半島社區(qū)開展“清廉社區(qū)”建設回訪,看到社區(qū)少年兒童正在煥然一新的圖書角閱讀。通過推行“三公開一監(jiān)督”機制，該社區(qū)實現(xiàn)物業(yè)收支明細、服務標準等12項內(nèi)容全面公開公示，居民滿意度達95%以上。 王洪濤 秦臻 攝

　　安陽市文峰區(qū)安和苑社區(qū)聯(lián)合物業(yè)公司開展包粽子活動，增進了鄰里感情。 受訪者供圖

　　□本報記者翁韜

　　近年來，有關小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛屢見不鮮。一方面，不少業(yè)主因不滿物業(yè)服務，以拒交物業(yè)費作為維護自身權益的“殺手锏”；另一方面，物業(yè)公司感嘆“巧婦難為無米之炊”，低交費率導致服務水平無法提高。為了維持正常運營，有的物業(yè)公司催交物業(yè)費時，甚至采取停水停電、限制購電購水等極端行為，更是導致雙方之間矛盾進一步激化升級?？梢哉f，物業(yè)費糾紛已成為許多小區(qū)日常管理中的一個突出問題，也成為構建和諧小區(qū)關系、強化基層社會治理中面臨的一道難題。

　　不交費就限電

　　“每天只讓買20塊錢的電，這么熱的天，在家里空調都不敢常開了。”8月29日，豫南某縣一小區(qū)的業(yè)主趙女士，無奈地告訴記者，兩個月前，由于對小區(qū)物業(yè)的諸多服務不滿意，溝通多次無效后，趙女士和其他不少業(yè)主一樣，選擇了拒交物業(yè)費。

　　但讓她想不到的是，最近在她去交納一直由物業(yè)公司代收的水電費時，卻被“卡脖子”。物業(yè)工作人員告訴她，由于沒有交納物業(yè)費，物業(yè)公司每天只能給她代交20元電費。

　　在趙女士看來，業(yè)主拒交物業(yè)費并不是無理取鬧。她認為，物業(yè)公司在小區(qū)電梯管理、公共區(qū)域修繕等多個方面，都存在服務不到位、整改不力的情況?！皹I(yè)主交了錢，卻享受不到應有的服務，為啥還要繼續(xù)交費？”而有類似抱怨的業(yè)主，不在少數(shù)。

　　對于業(yè)主反映的限制購水購電的問題，該小區(qū)物業(yè)負責人也有一肚子的“苦水”：“這是無奈之舉。小區(qū)常年有近半數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費，甚至有個別業(yè)主入住近十年從未交納過物業(yè)費?！痹撠撠熑吮硎?，物業(yè)費是小區(qū)運營的主要資金來源，保潔、保安工資，電梯維保、公共區(qū)域水電等費用都從物業(yè)費里出，“如果物業(yè)費收不上來，服務質量咋能有保障？”

　　記者了解到，業(yè)主拒交物業(yè)費的主要原因，除了物業(yè)公司服務不到位之外，物業(yè)費收支不合理、不透明，也是爭議的一個焦點。

　　鄭州市某小區(qū)業(yè)主劉先生告訴記者，小區(qū)物業(yè)公司把本屬于全體業(yè)主的公共道路劃為停車位，還向業(yè)主收取停車費用。他認為，這筆費用十分不合理，在與物業(yè)公司溝通協(xié)商多次無果后，劉先生選擇了拒交物業(yè)費。

　　“小區(qū)電梯、戶外設置了不少的廣告牌，這些廣告的收益本應是全體業(yè)主的集體收益，但物業(yè)公司對這塊收益的收取、支出從來不公示，成了一筆糊涂賬?！苯棺魇心承^(qū)一位拒交物業(yè)費的業(yè)主表示。

　　監(jiān)管協(xié)調機制欠缺

　　采訪中，有物業(yè)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏有效溝通的渠道，某種程度上是雙方矛盾激化的一個原因。他介紹，在不少縣級城市，成立業(yè)主委員會的小區(qū)很少，這就導致在業(yè)主和物業(yè)公司之間，缺少一個溝通協(xié)調機制作為緩沖。一些業(yè)主在與物業(yè)公司溝通對話的時候，話語權不足，個體權益很容易會被忽視，迫于無奈，業(yè)主只得以拒交物業(yè)費表示抗議。

　　而在實踐中，業(yè)主想籌劃成立業(yè)主委員會面臨諸多現(xiàn)實困難?！拔覀冃^(qū)業(yè)主有上千人，光統(tǒng)計每個業(yè)主的意愿、分別溝通需求，都是巨大的工作量?！敝芸谑心车匦^(qū)業(yè)委會成員告訴記者，大部分業(yè)主委員會成員都是兼職的，平時有本職工作，很難抽出大量的時間和精力做基礎溝通工作，要達到規(guī)定的業(yè)主投票人數(shù)比例非常困難。

　　有縣級房地產(chǎn)管理部門的負責人表示，近年來，業(yè)主對物業(yè)公司管理方面的投訴數(shù)量呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。雖然相關法律條文明確規(guī)定，物業(yè)公司不得采取停水、停電等方式催交物業(yè)費，但是沒有明確的相應處罰條款。作為物業(yè)公司的主管部門，他們也缺少執(zhí)法權限，實際工作中都是以督促、溝通、調解為主，效果有時并不令人滿意。

　　針對部分物業(yè)公司通過限制業(yè)主購水購電、禁用電梯、停水停電等方式催收物業(yè)費的行為，河南惠人律師事務所石子強律師表示，這類做法都不合法。依據(jù)我國民法典的規(guī)定，“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”，石子強律師認為，業(yè)主有義務根據(jù)物業(yè)服務合同支付物業(yè)費。若業(yè)主違反合同逾期不支付物業(yè)費，依據(jù)相關規(guī)定，物業(yè)公司首先應當催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付。催告是前置程序，合理期限屆滿業(yè)主仍不支付的，物業(yè)公司可以通過訴訟或仲裁來解決爭議，要求業(yè)主支付物業(yè)費，而不是采取限制交納水電費、停水停電等措施。

　　同時，石子強律師提醒，業(yè)主拒交物業(yè)費的行為并不利于矛盾糾紛的化解。如果業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)不滿意，可以及時跟物業(yè)服務企業(yè)溝通、協(xié)商解決，也可以向小區(qū)業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主代表大會解聘或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　如果物業(yè)服務存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵，石子強建議業(yè)主收集相關證據(jù)，如照片、視頻、維修記錄等，證明物業(yè)公司沒有依法履行合同義務，先與物業(yè)公司協(xié)商要求整改和減免物業(yè)費。若協(xié)商無果，業(yè)主可向相關部門投訴或向法院起訴，要求適當減少物業(yè)費用。

　　探索共建和諧物業(yè)關系

　　新建了寬敞車棚，升級了大門和門禁系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)秩序井然……安陽市文峰區(qū)光華路街道廣廈新苑A區(qū)發(fā)生的改變，源于一年前物業(yè)管理委員會入駐。

　　此前，該小區(qū)雖設有業(yè)主委員會，但很多業(yè)主關心的環(huán)境整治、小區(qū)廣告收入公開等問題遲遲得不到解決，群眾意見很大。轉折發(fā)生在去年2月，由社區(qū)牽頭、居民參與，成立了由9名成員組成的物業(yè)管理委員會，社區(qū)書記兼任主任。

　　物業(yè)管理委員會成立之后，引入了許多創(chuàng)新的管理機制：設立了專門的對公賬戶，小區(qū)內(nèi)的電梯廣告、道閘廣告收入和小區(qū)公共區(qū)域的維修養(yǎng)護支出等項目全部公開透明；主動傾聽業(yè)主需求，解決了一大批業(yè)主關心的實際問題，贏得了廣大業(yè)主的信任。

　　針對物業(yè)公司的管理考核，物業(yè)管理委員會還引入了多方評價評議機制。安和苑社區(qū)書記李靜介紹，辦事處通過組織人員入戶調查的方式，對物業(yè)公司工作進行滿意度打分考核，達標可以繼續(xù)留用，不合格的就會啟動退出機制。物業(yè)管理委員會可以采取重新招標的方式，更換新的物業(yè)公司。退出機制的引入，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司的管理提升起到了積極推動作用。

　　物業(yè)服務質量直接關系到業(yè)主的生活品質。物業(yè)管理委員會的介入，一批久拖不決的問題得到妥善解決，業(yè)主的心氣順了，物業(yè)公司和業(yè)主的關系也大為改善。以前總有業(yè)主因為各種原因拖欠物業(yè)費，現(xiàn)在物業(yè)費交費比例大幅提高。

責任編輯：王怡瀟